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WEBフリーランス、不動産、積立投資3つの収入源で、趣味三昧のスローライフを目指すブログ!

【3分で本解説】「最新版"元ギャル"が資産8000万円の大家さんになったヒミツ!」のまとめと感想

こんにちわ、レイナです。

今回読んだのは、色々不動産投資家がお勧めるほど、評判のよい本でした。著者は20代女性で、かなりの行動派で諦めない性格でした。本を読んでいるだけでも、大変勇気を頂いたように気がします。不動産投資を始めたいが、なかなか行動に移さない方にお勧めな本でした。


著者は不動産を始めたきっかけが、お母さんが不動産投資ゼミを申し込んでくれたようです。また遠方の物件調査を見に行くとき、お母さんがいつも伴って、本当に仲いい親子ですね。やはり不動産投資は、家族の協力得ると、結果が出やすいですね。

著者は不動産投資を始めるまでにしたこととは

いかに行動派な著者でも、始めての一棟をを購入まで9カ月間がかかりました、購入に至るまで学習経歴として、
1.不動産投資本100冊読む。
2.不動産投資本を書いた作者の勉強会に参加する。
3.不動産実務検定(通称大家検定)の勉強。
4.大家塾の入会を通して、地方にある会員の物件を見学する。

著者の実績紹介

著者が買った物件を紹介し、今後は競売通して神奈川エリアの一戸建てを購入したいと言っています。アパートの入退居は激しいため、やはり一戸建ての方が楽みたいです。

著者が買った物件の詳細
順番 場所 築年数 物件タイプ 利回り 物件価格 融資銀行 ポイント
1
築19年
6部屋1Rアパート
13%
2100万
日本政策金融公庫
100万値下げ
2
逗子市新宿
築33年
3LDK一戸建て
10%
1200万(950万にリフォーム250万)
三井トラスト
ほぼ土地値
3
築41年
3DK一戸建て
15%
650万(400万にリフォーム250万)
現金
再建築不可
4
築28年
上下2部屋のアパート
10%
1680万
三井トラスト
ほぼ土地値
5
築24年
3LDK 一戸建て
10%
1300万
三井トラスト
ほぼ土地値
6
築45年
LDKマンション
54%
100万
現金
管理費修繕費引いても利回り41%、最後に3倍の価格で売却
7
築43年
LDK一戸建て
24%
100万
現金
リフォーム150万で4.5万で貸す予想
8
築年数不明
倉庫
15%
250万
現金

不動産投資におけるメリットとリスク

物件を安く買えば、すぐ売っても利益が出ます。現金で一戸建てを購入する場合、固定資産税以外経費が掛からないため、家賃はほぼ収入になります。家賃収入と売却益(インカムゲインキャピタルゲイン)両方捉える投資は最高ですが、例え同じ金額で売れたとしても、物件を所有している間のローン返済が進んでいるため、実質売却益を得ることができます。

不動産投資はいいことばかりではなく、リスクもきちんと把握する必要があります。

1.火災、地震による建物の崩壊
火災、地震保険リスクヘッジ。エリア分散することでリスクヘッジになるが、著者は管理の効率化を図るため、決めたエリアで集中に買っている。

2.空室
最寄り駅の降乗者数を調べることによって、賃貸ニーズを調査する。単身者より、ファミリーの方が長く住む傾向だという。ファミリー物件をオーナーチェンジで買った場合、退去時にかなり損傷し、1部屋50万以上もかかる時もある。

3.家賃の滞納
入居者さんに家賃保証会社に加入してもらうこと。

4.入居者トラブル
「騒音問題」、「ゴミ捨て問題」、「ペット飼育のマナー」が多数を占める。

5.物件価格の下落
出口を想定した購入が大事。

著者が読んで役に立った不動産投資と融資に関する本の紹介

1.たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術
石渡 浩 (著)

2.働くアラフォーママが夫にナイショで家賃年収4000万円! 単行本
内本 智子 (著)

3.夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ―フツーの主婦が「夢のソプラノ歌手」になれた!
菅原 久美子 (著)

4.資金300万円でも、アパート一棟、買えました! ド素人がリスクを避けて収益物件を作る実践マニュアル
石原 博光 (著)

5.頼れる! 海外資産―アメリカ戸建て投資のはじめ方
石原 博光 (著)

6.お金が貯まるのは、どっち!?
菅井敏之 (著)

7.金の卵を産むニワトリを持ちなさい
菅井敏之 (著)

8.
年収300万円でもお金の心配がなくなるたった1つの方法
菅井 敏之 (著)

投資手法とエリアのおすすめ

不動産投資手法が人それぞれですが、立地のいい区分(ファミリータイプ)を購入し、値上がりが期待する人もいますが、著者のおすすめとしては、やはり一戸建てだと言います。投資効率が重視するなら、アパートがお勧めで、その分、手間と個人の管理能力が問われます。

投資エリアについては、都心に拘る必要ないですが、自分にとって土地勘があって、駆け込みやすい所であればどこでもいいようです。

物件探しから購入の流れ

物件探し(インターネット、紹介)

建蔽率容積率オーバー、接道しないなどで「再建築不可」、「土砂災害警戒区域」、「津波災害警戒区域」の物件は安くて、将来の売却も難しいので、一棟目として買わない方が良い。

事前調査(インターネット、計算)

土地、建物の評価を計算する

ホームズとヤフー不動産で、近隣の土地価格を調べる。実勢価格より安く買って、そして実勢価格より高く売るのは一番望ましい。土地の実勢価格について、また国土交通の土地総合情報システムでも調べられる。

路線価を調べて、路線価に近い物件を買う。角地は一割高く、旗竿地は3割安くなる。
地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

建物の積算価格の出し方について、
建物の積算価格=再調達価格×延べ床面積×(残耐用年数÷耐用年数)


建物の再調達価格
  1. RC造は20万円/㎡
  2. 重量鉄骨は18万円/㎡
  3. 軽量鉄骨、木造は18万円/㎡

築10年、木造、延べ床面積80㎡であれば、
建物の積算価格=15万×80平米×(12÷22)=654万

ローン返済後の利益を計算する

無料のWEBサービスを活用して、の物件の返済率、評価額、キャッシュフロー
計算する。返済率は50%以下が望ましい。

ローン計算 | 金利計算 シミュレーション
夢のらしんばん:投資用不動産の評価 - ドリームハイブの不動産関連サービス

賃貸ニーズを調べる

最寄り駅の乗降者数が1万以上が望ましい。
市や区の人口推移の調査をしたり、近隣似た物件の家賃相場を調べるといい。
見える!賃貸経営 | LIFULL HOME'S 不動産投資

現地調査(4つのチェックポイント)

1.アクセス
2.外観、外回り
3.室内
4.近隣のヒアリング

買い付け

売買契約

金融申し込む~審査

事業計画を立てることが大事。お金の流れ、満室経営するにはどうすればいいかを具体的に説明。

金銭消費賃貸借契約書

決済

引き渡し

感想とまとめ

非常に読みやすい本でした。著者の実績を詳しく紹介してありますので、初心者にとって、参照になる所が多いと思います。融資が厳しい今、著者は現金で割安の一戸建てを投資することがお勧めしています。割安の一戸建てなかなか手に入らないようで、著者自身は今後競売に挑戦することも宣言しています。また、現金で購入する分、いかに現金しかできないこと(競売、築古物件など)を考えるといいですね。

【3分で本解説】「マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい!」のまとめと感想

こんにちわ、レイナです。
久しぶりにブログを更新しました。

今回読んだのは「マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい!」という本でした。中古マンションがおすすめの理由はズバリ安いからです。安い値段の物件を狙うではなく、「資産価値の高いものをいかに安く買うか」ということです。その他、購入のベストなタイミング、探し方、だめ物件とマンション内在トラブルの見抜く方法、値引き交渉のコツ、住宅ローンとの付き合い方など、初心者必読の内容満載でした。




中古マンションがおすすめの理由

中古マンションのメリット

  1. 値段が安い。
  2. 築10年~築15年、または大規模修繕後の物件が狙い目。
  3. 現物を自分の目で確かめて判断できる(管理状況、近隣入居者の様子など)。
  4. 希望エリアの選択肢が広がる。
  5. リフォームで自分好みにできる。
  6. 手ごろな価格で良質な物件を買えること。
  7. 個人からの購入であれば、消費税がかからない。

中古マンションのデメリット

  1. ローンを組むうえで不利なことがある(金利優遇、借入期間、限度の制限)。
  2. 耐震性、セキュリティーへの不安、設備やデザインの陳腐化。
  3. 仲介手数料がかかる。
  4. リフォーム費用がかかる。
  5. ペット飼育できない可能性がある。
  6. 入居後、すぐに一時金が必要になるケースもある。


マンション購入するベストなタイミング

  1. 不動産の価格は8~12年の周期で変動するため、下落予想期(東京オリンピック後とか)に購入することがお勧め。
  2. 今後も住宅ローン金利が上昇する可能性が低い。
  3. 消費税増税について、土地価格には消費税がかからない、個人売主からの購入にも消費税がかからない。
  4. ライフスタイルにあった購入タイミングが大切。

価値ある中古マンションの見つけ方・探し方

  1. 北以外(実質西向きが一番長い)、どの方角でも日照時間に大きな差がない、必ず南向きに拘る必要がない。
  2. 敷地の余裕があり、窓の数が多く、通風と採光が良かった低層階(値段安くて避難しやすい)が狙い目。
  3. 300戸以上の大規模、または150戸以下の中小規模マンションがお勧め。
  4. 駅から遠い、豪華すぎる、戸数の少ないタワーマンションがお勧めできない。
  5. 耐震基準に不安がない年数でしたら、築年数より、管理状況の方が重要。
  6. 都心エリア、都心へのアクセスが良い駅の近く、再開発エリア、希少価値が高いエリア(湾岸エリア、運河、公園隣接など)が資産価値を維持しやすい。
  7. 徒歩7分以内、吉祥寺、北千住でしたら、バス便が便利な高級住宅街でも資産価値を維持しやすい。
  8. 人気駅と隣接する駅、人気駅が点在する路線が価値高い。将来が心配であれば、希望エリアの立地適正計画を確認し、住宅誘導地域であることを確認
  9. 部屋広さのおすすめとして、新婚夫婦でしたら55平米、3人家族で75平米、4人家族で95平米。

だめな物件の見抜き方

訳あり物件の見抜き方

  1. 価格が安すぎる場合は先ず疑う。
  2. 不動産会社の担当者に確認する。
  3. 物件や周辺で聞き込みをする。
  4. 専門サイトや専門会社で調べる。
  5. 大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト
  6. 競売でしたら安く物件を取得できるが、中に訳あり物件もあるので、慎重な姿勢で臨むこと。
  7. ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト

建設確認済書の交付日は1981年6月1日以降であること

耐震診断の費用だけでも、床面積1㎡あたり500~2500円程度かかります。耐震補強工事となれば、床面積1㎡あたり1万5000~5万と言われています。

長期修繕計画や修繕積立金残高を確認すること
直近いつ大規模修繕(屋上の防水、外壁補修、鉄部の塗装など)を実施したかを確認
建て替えの検討をしていないかを確認

既存建物の3倍の面積に建て替えが出来た場合、所有者負担ゼロになる可能性があります。建物の2倍の面積に建て替えが出来た場合は、一戸あたり500万~1000万程度の負担、現状と同面積、または少なる場合は、2000万程度が費用目安になります。

マンション内在トラブルの見抜く方法

マンション内在トラブルについて

  1. 違法駐車、駐輪
  2. 生活音
  3. 管理費の滞納
  4. ペット飼育
  5. 水漏れ、雨漏れ

マンションを上階から下階まで見る、掲示板を必ずチェック
粗大ゴミの放棄がないかをチェック

値引き交渉のコツ

法人より、個人売り主の方が値下交渉しやすい
値引き交渉の準備

  1. 物件の周辺相場を把握し、物件価格が資産価値に対して妥当なのかを見極める。物件情報サイトに複数の不動産名で掲載されている物件は、長期間売れず焦っているか、売り急いでいるこことが考えられる。
  2. 時間帯を変えたり、複数回見て物件の状況をよく把握し、今までリフォームした内容を必ず確認する。
  3. 売却理由、住宅ローン残高、相場より安いか、いつから売りに出ているかを不動産会社に確認。売り出しから3か月目、6カ月目などの節目が狙い目。

値引き交渉は不動産会社を通す

  1. 物件価格の値下に応じ、不動産仲介手数料も下がるので、不動産会社は値下交渉に応じてくれない可能性がある。
  2. 物件価格のおおよそ3~5%程度が値引き相場。

値引き交渉は、6月、7月、12月がお勧め

住宅ローンとの賢い付き合い方

住宅ローン審査を通りやすくなるための注意点

  1. 他のローン(自動車ローン、教育ローン、リフォームローンなど)を完済しておく方が望ましい。
  2. クレジットカードのキャッシング枠を設定しない。
  3. 公共料金自動支払いの銀行口座を定期的に確認し、残高不足がないように気を付けること。

  4. 税金の未納、滞納がないように気を付けること。


リフォームローンと同時に組む方が金利は低くなる
住宅ローン減税について

毎年末の住宅ローン残高の1%相当額が、10年間に渡り消得税から控除されます。一般住宅の場合は最大で400万、長期優良住宅は最大で500万円の控除額が適応できます。

  1. 自らが居住すること。
  2. 床面積は50平米以上であること。
  3. 耐震性能が有している。
  4. SRC,RC造であれば、25年以内に建築されたこと。
  5. 25年以上の場合、耐震基準適合証明書が確認できること。

住まい給付について

2021年12月までに、引き渡しと入居した住宅が対象です。手続きは全国専用の窓口か郵便局で行います。

  1. 中古住宅(個人間売買を除く)も対象。
  2. 住宅ローン減税と併用可(それぞれ手続きが必要)。
  3. 住宅ローン利用者、50歳以上で現金購入者も対象。
  4. 持ち分を共有していれば、配偶者も対象。
  5. 期間中一回のみ受け取り可。

住宅取得資金贈与の非課税限度額について

消費税が8%時、一般住宅で700万、省エネ等住宅で1200万、
消費税が10%時、一般住宅で2500万、省エネ等住宅で3000万までの資金贈与が非課税(2020年3月まで)で受けられます。

まとめと感想

著者は色々な文献を参照してまとめた本になります。かなり細かい内容でしたが、曖昧な言い方が結構見られます。購入前のチェックリストが付いていますので、初心者で中古マンションの購入を考えている方には、お役に立つと思います。おすすめ度★★★★でした。

【3分で本解説】「負動産マンションを富動産に変えるプロ技」のまとめと感想

こんにちわ、レイナです。

少子化が進んでいる時代、自宅でも不動産投資でも、負動産を気付けなければなりません。売れないだけではなく、持ち続けているかぎり、管理費、修繕積立金、固定資産税などの金銭的な負担が重くのしかかってきます。

一方、ノウハウのある人は、ちょっとした工夫や知識で、1000万円以上の大きな利益に結びつくこともあります。将来自宅の売却で損が出ないように、本の購入に決意しました。


お持ちマンションの負動産度のチェック



負動産度チェックリスト
  1. 最寄り駅から徒歩7分以上かかる
  2. チラシが溢れている郵便受けがある
  3. ゴミ出し24時間不可
  4. 自転車置き場が整頓されていない
  5. 機械式駐車場がある
  6. ペット飼育禁止
  7. 部屋の床は絨毯でフローリング変更不可
  8. 近隣に同じようなマンションがたくさんある
  9. 築30年以上のマンションである
  10. マンション価格が年収の5倍以上だった


そして共有部分もチェックしましょう。


共有部分チェックリスト
  1. 清掃が行き届いていない
  2. マンション内の植栽が枯れている
  3. エレベーターがない
  4. オートロックや防犯カメラが設置されていない
  5. プールや温泉施設、カフェなど華美な施設がある
  6. 受水槽がある(直結給水方式ではない)
  7. 騒音トラブルでもめている
  8. 頻繁にリフォームをめぐるトラブルが起こっている
  9. 鳥類などの動物被害が発生している
  10. マンション内や近隣で事件や事故があった
  11. 賃貸住戸や空室が20%以上ある
  12. 外国籍の住民が多い
  13. 管理組合の理事(役員)のなり手がいない
  14. 管理費や修繕積立金を値上げした記憶がない
  15. 大規模修繕工事を実施した記憶がない

かなり厳しい基準にはなっていますが、1つでもチェックが付いた場合、負動産である可能性が高いと言われています。

負動産と判明した場合、売却するための事前準備

購入時の売買契約書・重要事項説明書、設備の保証書・説明書、管理規約などの重要書類を揃えましょう。

マンションの相場価格を把握しましょう。

  1. 「レインズ・マーケット・インフォメーション」、「土地総合情報システム」で検索すると、近隣相場が分かります。
  2. 個々の不動産会社に査定依頼する方法や、一括査定サービスを利用するのもいいです。

マンション売却する際にかかる諸経費を把握しましょう。

不動産会社への仲介手数料、リフォームが必要な場合、リフォーム費用が必要になります。さらに、両方とも消費税がかかります。

ローンの残債を確認しましょう。

目標を明確にしましょう。

いつまでに、手取りでいくらが必要なのかを明確に決めましょう。

売る理由を明確にしましょう。

明確な目的や理由がはっきりすると、より売却活動がスムーズに進みます。

マンションの魅力を整理しましょう。

最寄り駅から近い、防犯性が高い、共用施設が充実しているなど。

不動産会社の選ぶ方法

一番大事な所になります。

  1. 一括査定サイトを利用して捜す。
  2. 同じマンションの他の部屋の売買をしたことある業者、それとも似た物件情報を取り扱っている業者にすること。
  3. 似た物件売買情報の定期確認 ヤフー不動産、楽天不動産、Nifty不動産、エキサイト不動産、Goo不動産、OCN不動産などを利用するといいです。
  4. 自分が所有するマンションの取引実績がどのぐらいあるのかを確認。
  5. 2~3社と並行してやり取りして、最終的に信頼てきる担当者を決める。
  6. 不動産業者の選ぶ基準
    1. 同じマンションや近隣物件で最低で3年~5年以上の取引事例が出せる。
    2. オープンルームにしてくれる。
    3. 鍵のルールがきちんと出来ている。
    4. マンションの良さを引き出す販売図面を作成できる。
    5. ネット広告掲載状況の確認。
    6. チラシ配布状況の確認。(地域の賃貸マンションに直接投函できるか)
  7. だめな業者には要注意!
  8. ①囲い込みをする所
    ②すぐに値下の提案をしてくれる所
    ③担当者の経験値が低い

不動産会社との契約方法

専任売買契約、専属専任媒介契約、一般契約の3種類があります。不動産によって、専任売買契約、専属専任媒介契約でハウスクリーニング、一定金額まで設備の簡易修理、引き渡し後の一定期間のアフターサービスなどが無料特典としてくれます。対応の良い不動産は専任媒介にしていいですが、急ぎで物件力があり、かつ適正価格であれば、一般媒介がいいようです。

消費税の誤解について

中古マンションの売買で、消費税の増税を理由に値下げを求められる話しがあります。実は、売主が個人の場合、消費税がかかりません。仲介手数費、リフォームが必要な時、リフォーム費用、または投資用不動産の売買には、消費税がかかります。

人が買いたくなるためにはすること

空室にすること、清掃をちきんとすること、そして必要最小限の設備は修理することです。


清掃の基準
  • 玄関が一番大事

  • キッチン、浴室、洗面台、トイレなど水回りが要注意

  • 設備、床、窓グラスなど目立つ所を漏れなく掃除すること

  • バルコニーには物を撤去すること

  • 排水溝まで落ち葉、砂などないかを確認

  • 3か月経っても売却できない場合

    1. 一旦引き上げて投下時期を変える
    2. 1月下旬~3月上旬9月がベストです、少しでも高く売りたい場合、一年間と計画する必要があります。
    3. 不動産または担当者を変えてみる
    4. 専任契約の場合は、一般契約にしてみて、地域密着の不動産などを3社程度にします。
    5. 時期をつかむ
    6. 消費税増税前の2019年3月、9月などが該当します。住宅購入負担を軽減する国の施策(住宅ローン減税、住まい給付金、贈与税の非課税措置が終わるまでの時期(2021年12月末まで)にも注目すべきことです。

    最後の手について

    1. 大幅な値下げ
    2. 買取業者に売る
    3. 仲介手数費がいらないですが、相場価格の65%~80%しか売れません。旧耐震、築30年以上、内装状況がひどい場合は検討すべき方法です。
      築年数と資産価値の関連性
      1. ~築5年      10%値下げ
      2. 築6年~築15年   25%値下げ
      3. 築16年~築30年   30%値下げ
      4. 築31年~      40%値下げ
    4. 賃貸にして投資家に売る
    5. リフォームをすること
    6. 新築仕様には1平米10万円で、75平米のマンションでしたら、700万~900万ぐらいかかると言われています。
    7. 外国人に売る

    まとめと感想

    売れない負動産の深刻さを改めて認識とされました。負動産と分かったら、早いうちに手離すことが勧められ、売るまでにはどんな手順取ればいいか、大切な不動産業者選びにはどんな方法、そしてどんな基準で決めるか、不動産が売れやすい時期、そして清掃ポイントなども紹介してくれました。また誤解されやすい消費税のことも説明してくれました。

    自宅の場合売却を考えている方にお勧めの本です。おすすめ度は★★★★でした。

    【3分で本解説】「2018-2019年版不動産投資エリアデータブック」のまとめと感想

    こんにちわ、レイナです。

    今回読んだのは「2018-2019年版不動産投資エリアデータブック」という本でした。不動産投資家育成協会が執筆した本ということで気になりました。本の最初に書いたように、「なぜ、あなたは不動産投資の本を読んでも物件が買えないのか?」ということに共感しました。

    なぜ初心者はなかなか物件を買えないのか、土地勘のないエリアにおいてどんな調査方法をすればよいのか、そして各都市圏投資物件の特徴などについてまとめてくれる本になります。

    なぜ初心者はなかなか物件を買えないのか

    知識があっても、なかなか行動に移らない人が多いです。コミュニティに所属、そして自分が真似できそうなメンターがいるとより早く成長できます。

    土地勘のないエリアの調査方法

    調査方法としては、机上調査と現地調査の2つがあります。

    机上調査

    5つのステップに分けます。

    エリアの基本情報を調べる


    エリアの基本情報

    1. 人口、世代数
    2. 自治体のHPで確認しましょう。
    3. 最寄り駅の乗降者数
    4. 駅名、乗降客数で検索すればできてきます。
    5. 都市計画の概要
    6. ハザードマップの確認
    7. 近隣の河川や海からの距離、過去の災害履歴をチェックしましょう。

    物件の周辺環境を調べる



    物件の周辺環境

    1. フランチャイズ系のお店、チェーン店、商業施設の確認
    2. 工場や企業、大学の有無の確認
    3. 道路と道付け
    4. 道付けが悪いと、駐車の入出庫がし難くなり、土地の評価が下がります。
    5. 最寄り駅までの距離と時間
    6. 「80m=1分」、途中で大きな信号がないかを確認します。
    7. 事故物件、訳あり物件の確認

    賃貸需要を調べる

    「ホームズ」の「見える!賃貸経営」、「アットホーム」、「SUMMO」などを利用して調べます。

    ライバル物件を調べる

    競合物件はどんな様な物件力を持っていて、どれぐらいの入居率なのかを把握することです。

    管理会社を調べる

    管理戸数、入居率、管理料などで数社を比較してみることです。


    現地調査

    1. 不動産会社へのヒアリング
    2. 管理会社へのヒアリング

    各都市圏投資物件の特徴

    私の興味ある都市だけをピックアップしました。

    仙台

    1. 中古区分の利回りは12%以上で、比較的に高いです。
    2. おすすめな地元管理会社:ワンアイド・キャピタル・アドバイザーズ(オーナー寄りの提案ができる)
    3. おすすめな地元賃貸仲介会社:ハウジングエステー
      缶コーヒー、栄養ドリンクをケースで差し入れるなど、業者との信頼関係を構築しましょう、人を動かすのはお金気持ちです。
    4. 地下鉄南北線「五橋」~「北四番丁」までは◎。新開通の地下鉄東西線では、新築ラッシュ中のため、特に「旭ケ丘」、「黒松」は✖でした。大学、専門学校、特に、国立大学付属の小学校、幼稚園があるエリアが安定賃貸運営ができます。

    東京

    1. 埼玉の入間郡から青梅市立川市府中市の方向に、地震発生確率が比較的に高いと言われています。
    2. 都心の便利な場所を中心に老人向けの需要が増加していく予想です。
    3. 外国人居住の増加に伴い、今後は外国人専門の賃貸住宅が増える予想です。
    4. 投資熱で新築ラッシュのため、中古アパートの空室率が高いです。
    5. 中古マンション、アパートとも、利回りが5%~6%です。
    6. 外国人に人気なエリア(浅草、23区の東側など)で賃貸需要が上がっています。
    7. 土地価格が高い、築100年経っても、値段があまり変わりません。
    8. 属性の低い方に融資が厳しいため、初心者には難いエリアになります。
    9. おすすめな地元管理会社:武蔵コーポレーション(管理戸数は10000戸、入居率は96%と誇る)、ノースエステート(詳しい管理レポートをしてくれる)
    10. おすすめな賃貸仲介会社:若草不動産(墨田区曳舟駅近く)
    11. このエリアでおすすめの投資手法は、相場より安くアパートを建築し、高利回り(8%以上)の新築アパートに工夫すること、それとも日本政策金庫を利用して小さめの古い区分(10%以上)に投資することがいいらしいです。
    12. 立地さえ良ければ、古くてもニーズがあります。年数が経っても、比較的に価格が落ちないのは東京で物件を持つの一番メリットとも言えます。

    名古屋

    1. 愛知県でもっとも空室率が低いの刈谷市です。
    2. 転勤族に人気なのは、東山線の中心部より東側と鶴舞線の東側になります。
    3. 刈谷駅周辺、東海通駅界隅(ららぽーとが開業予定)の物件はポテンシャルがあっておすすめです。
    4. おすすめな地元管理会社:ニッショー、ミニミニ
    5. おすすめな賃貸仲介会社:ミニミニ、ホームメイト、東建コーポレーション、部屋セレブ(SNSに力を入れている)
    6. 2つの投資実例を挙げました。刈谷市の2LDKで5万台、利回りは8%でした。中川区高畑駅徒歩12分で、3DKの中古区分は200万で買えます。
    7. 利回りを上がるには、マンションにシェアハウス、民泊を検討すること、郊外マンションの駐車場が不足しているため、近隣の一戸建てから空いている駐車場を借りるなど、柔軟な対応方法を常に考えるべきです。

    広島

    1. 海と山に囲まれ、河川が多い、平地が少ないという特徴です。競合が少ないため、オーナーにとっては、非常に恵まれる環境になります。
    2. 物件検索するときに、広島だけではなく、安芸郡にもチェックを入れることです。広島駅から2キロだけの距離で、マツダの本社がある所になります。
    3. LDKから4LDKまで需要があり、相場は7万~10万、利回りは10%になります。
    4. おすすめな地元管理会社:良和ハウスはダントツの一位になります。入居率は90%以上と誇ります。
    5. おすすめな賃貸仲介会社:良和ハウス、キンキホーム、シティホーム、アパマン、ミニミニ、エイブル
    6. JR、路面電車アストラムラインなど、駅に近いエリアと平地が人気あります。人気ランキングの1位は広島駅、2位は横川、3位は新白島になります。

    福岡

    1. 広島と真逆に、中心部は比較的に広い平野の中にあります。南は春日市大野市あたりまで平野が広がっています。
    2. 投資熱のため、賃貸住宅が過剰し、30平米の1LDK でも決まり難くなります。
    3. 博多、天神、大濠公園姪浜まで人気エリアですが、シングルタイプの物件でしたら、西新まで人気があります。
    4. 最も需要あるのは、シングルで3万円台、ファミリーで8万円台の物件になります。
    5. 通勤距離内で、マンション、一戸建てが2000万円台で購入できるため、家賃は8万円を超えると、借りるより買う人が増えます。
    6. 七隈線は駅5分圏まで人気があります。西鉄沿線の南区が厳しい様子、以前人気ある井尻、大橋でも難しくなっています。
    7. 九州大学の西区への移転により、駅近辺から学校近辺まで、アパートの供給が不足しています。
    8. 新宮町はベッドタウンとして人気があります。福津市に大きなイオンモールが開業したため、人気上昇中、特に明日花地区に活気があります。
    9. 新築アパートの利回り相場は7%、中心部の物件は今後も値上げ予想です。
    10. おすすめな地元管理会社:三好不動産(管理戸数3万戸、留学の客付けに強い)、ハッピーハウス(管理戸数2.6万戸)、三和エステー
    11. おすすめな賃貸仲介会社:アパマン、エイブル、駅前不動産(久留米が中心)

    まとめと感想

    「不動産投資エリアデータブック」」という名前の通り、非常に情報量の多い本になります。札幌から福岡まで全国7つの都市地区のデータを公開しました。土地の特徴から歴史、賃貸事情の特徴、相場、実例、ポテンシャルあるエリアなどを色々紹介しました。

    ヒントを得ることが多いですが、大雑把かつ曖昧にに書いている所も多く見られます。例えば、仙台は中古区分が多いため、利回り(12%以上)が高くてお勧めと書いています。競合が多いことは、本当におすすめなのかをちょっと疑問に思います。また福岡について、通勤圏内でしたら、2000万台でマンションと一戸建てを買えると書いています。福岡の土地価格が年々上昇するため、中古マンションでしたら2000万台で買えると思いますが、一戸建てはとても無理ではないでしょうか。家近辺の一戸建てでしたら、築30年以上でも普通に3000万台します。

    沢山なキーワードを挙げた一方、厳密さと正確さがちょっと足りない所が残念ですね。おすすめ度★★★でした。
    興味あるエリアのキーワードをピックアップして、ネットで改めて調査することがお勧めです。得たい知識は自己主導で行うべきだと思います。

    【3分で本解説】不動産投資「勝者のセオリー」のまとめと感想

    こんにちわ、レイナです。

    いつまでも物件を買えない人がいます。
    儲からない物件を買って、失敗する人がいます。
    空室が埋まらず、資金繰りに苦しんでいる人がいます。
    僕には、その人たちが、なぜうまくいかないのかが、手に取るようにわかります。
    本書を読んでもらえれば、誰でもそれが理解できるようになるはずです。

    これを見て即購入に至りました。


    全部で8章ありますが、大変参考になったのは第1章のマインドを高める方法、第2章の投資実績を最速で達成する方法、第4章 の買ってもいい物件の購入基準と第5章のボロ戸建投資の所でした。他の章については、初心者にとっては、かなりハードルの高い所になります。融資が引き締める今、ほぼ再現不可能ではないかと思います。

    第1章 メガ大家になるマインドとは?
    第2章 メガ大家への最速最短ルートとは?
    第3章 融資先の開拓と金利交渉
    第4章 買ってもいい物件の購入基準
    第5章 ボロ戸建投資に稼ぎの原点を学ぶ
    第6章 実践! 競売物件攻略法
    第7章 悩まない物件管理
    第8章 実践! 高値で売却するツボ

    マインドを高める方法

    付き合う人と環境を変えること

    著者自身は年間数十万円の会費を払うまで、あるコミュニティに所属しています。お陰で優秀な経営者たちと人脈を築くことができました。自分のステージを上げるため、経営者の集まり、ゴルフ、高額ゼミナーに参加することがお勧めしています。人脈づくり、自己投資には絶対ケチらない、今後は大きな価値が持たしてくれます。

    普通の人にとって手届かないような話になりますが、初段階は、ゼミナー、勉強会後の懇親会は積極に参加しましょう。時間が空いたら参加するではなく、それも投資の一部と認識し、強いマインドで臨むべきです。本、ゼミより、人との会話で一番勉強になります。ゼミの講師、参加者たちとの繋がりを大切しましょう。それができないと、情報を逃していると同じことで、ゼミに参加する意味がなくなります。

    自分よりできる人と仲良くして、ひたすら真似して実行するだけ

    良質な人脈ができた後、自分よりできる人と仲良くして、ひたすら真似して実行することです。人脈のない初心者は、先ず不動産投資関連本100冊を読破しましょう、それで最低限の知識が身に着けます。

    即断即決即行動を身につけること

    決断し、行動する回数が多ければ、多いほど、人は早く成長します。悩んで立ち留まってばかりは一番損します。日常生活から即断即決即行動のトレーニングをしましょう。

    行動を最適化にする

    より少ない時間で、効率よく利益に繋げた行動ができたかどうかを常にチェックします。

    やらないこと決める

    余計なことをしない、SNSの頻繁チェック、行きたくない会社の飲み会、テレビ、他人を批判すること、全て時間の無駄にすぎないです。例え自分が批判されていても、気にしないようにしましょう、大切な時間は稼ぐことに使いましょう。

    投資実績を最速で達成する方法

    融資、適度なタイミングでの売却

    古い、修繕費がかかりそうな物件を売却して、見せ金にして次の融資を引き、また儲かる物件を買って、より多くの賃料が手に入ります。

    インカムゲインで足元の収入を固めながら、売却益も出していくことが、億万長者への最短ルートと言われています。

    2019年リーマンショックの時、大阪北区、中央区築5年以内のRC一棟は表面利回り13%~14%で売りに出しています。ファンドが運営していて、決まった期間のため、ロスカットしても手離してはいけません。そういう時期を見極めて、次回のバーゲンセールを楽しみにしましょう。

    借金を恐れていけない

    日本という国は、借金をすればするほど、得するようになっています。ある程度の借金額があると、金利の交渉、返済期間の延長などもできたりします。

    ちょっと前流行りしている1法人1物件スキームのやり方がお勧めできません。法人維持料、税理士費用などが高くなるし、買うべきではない物件を買われる可能が大きいので、出口が見えません。

    仕組み化、組織化にして行く

    発注できること、どんどんアルバイトさんに任せましょう。自分は利益に直結する業務「だけ」に集中すればいいです。

    買ってもいい物件の購入基準

    RC造の築年数と利回りによる購入基準を上げました。

    • 築10年以内   → 9%以上
    • 築15年以内   → 11%以上
    • 築20年以内   → 12%以上
    • 築25年以内   → 14%以上
    • 築30年以内   → 17%以上
    • それ以外の築古 → 20%以上

    ボロ戸建投資

    著者は今ゼロスタートでしたら、小ロットのボロ物件か一戸建を現金で買って再生することです。「6万で貸して利回りを20%を出す」と最低限基準を決め、物件価格+修繕費でトータル360万以内に収めることです。それを利回り12%~13%で売り出すことを目標に、インカムゲインと売却益両方とも期待できるはずです。

    まとめと感想

    本の最初から、マインドセットの大切さは改めて認識させました。不動産投資ではなく、すべてのことに通用すると思います。投資実績を最速で達成するには、多額な融資と組織化が必要になってきますが、初心者には真似しづらいです。さらに投資エリア(大阪、札幌などの融資基準が緩いです)、投資時期(2017年前半まで)にも関わってきます。

    今ゼロスタートでしたら、小ロットのボロ物件か一戸建を現金で買って再生することです。初心者にとっては一番参考になる所ですが、具体なやり方について、競売の利用などしか書いていませんでした。

    著者自身の実績と行動力をアピールすることが多い面、本の最初に書いた、多くの人が失敗する理由や解決策について、もっと具体に書いてほしい所ですね、おすすめ度は★★★★でした。

    【3分で本解説】「元営業部長だから知っている不動産投資騙しの手口」のまとめと感想

    こんにちわ、レイナです。

    今日は不動産投資関連本の解説をしたいと思います。タイトルの「元営業部長だから知っている」ことに、惹かれて手に取りました。

    不動産業界の裏事情から、不動産投資を行う上、注意すべきポイント、不動産投資のリスク、やってはいけない不動産投資のだめパターン、最後に推奨べき投資物件の特徴について教えてくれました。

    不動産業界の裏事情について

    裏事情その1

    新築ワンルームマンションの販売、人件費、広告費、交通費、営業マンのインセンティブを支払う必要があるた普通の中古マンションより450万から600万ぐらいの利益が上乗せしています。

    裏事情その2

    営業マンの高い年収はインセンティブから成り立っています。契約1件で50万、多い所は100万だってもらえます。

    裏事情その3

    営業マンのいうことそのまま飲み込んではいけません。
    売り切れ間近と言って、売れ残りかもしれません。
    駅近と言って、本当は狭い土地に建てられ、日当たりが悪く、さらに活気のない街にあるかもしれません。
    どんなに忙しくても、遠距離でも、必ず現地見学し、自分の判断で投資決断しましょう。

    裏事情その4

    いくらおすすめと言われても、同時2件買うのはやめましょう。将来の不労所得を想像するより、今現在の返済額をしっかり把握すべきことです。利益だけ目に入り、リスクを無視すると、破綻への道に繋がります。

    一件を買った後、少なくても1年を空くことがお勧めしています。一年もあれば、ある程度の勉強、どんな出費あるのかを分かって来ます。

    不動産投資を行う上に注意すべきポイント

    注意すべきポイントその1

    買付書を急がせます。

    物件を押さえるため、先に買付書を書いて、後でゆっくり考えばいいと言いますが、実はキャンセルしづらいことが殆どです。

    過去に、買付書の中に、売買契約書が紛れていて、人に印鑑を押された実例もあったようです。

    一応、不動産契約後の8日以内でしたら、クーリングオフができます。しかし、不動産営業所、自宅、勤務先、本人の要望による場所でしたら、クーリングオフの対象外になりますので、注意すべき所です。

    注意すべきポイントその2

    自己資金は少なくとも200万以上が必要でしょう。

    投資不動産を勧められたときに、よく自己資金ゼロでもはじめれると言われます。

    実際の所は、ローン保証料、登記関連費用、融資手数料、火災保険など、物件価格の10%から20%の初期費用が必要がになります。

    その他、手付金も物件価格の1割から2割ぐらい(10万の少額手付金の場合もある)になります。

    また、家賃の値下げ、空室リスクに備えた預金、修繕費用の積立も必要なため、カツカツな事業計画は無理でしょう。

    注意すべきポイントその3

    不動産投資は本当に年金の代わりになるでしょうか。

    内閣府のデータにより、2035年に、3人の1人が65歳以上の高齢者で、2060年に2.5人の1人が65歳以上の高齢者であることが分かります。

    今だけではなく、30年後になっても必要とされる物件を選ぶべきです。借り手は65歳以上の高齢者と予想し、いかに利便性がよく、ちきんと管理される物件がいいでしょう。

    「必ず」、「絶対」をいう営業マンを信用してはいけません。売買契約が終わる時点で、営業マンの役割が終わります。物件の将来は自分の力で運営していくしかありません。

    注意すべきポイントその4

    本当の利回りについてしっかり把握しましょう。

    不動産業者は大抵表面利回りで宣伝しています。管理費、修繕積立金、固定資産費、損保保険など引いた後、漸く実利回りになります。実利回りは表面利回りより2%ぐらい安くなることが多いです。

    また、利回り高い物件は必ず優良物件とは限りません。空室率が高くなると、リスキーな物件になります。

    注意すべきポイントその5

    節税は本当にメリットばかりでしょうか。

    実際の所は、年収600、700万ぐらいまでのサラリーマンに対して、節税効果が低いです。

    耐用年数を超えると、減価償却費が使えなくなるため、納税額が一気に増えることになります。

    わざわざ赤字物件にしたら、新な物件購入するときに、融資が厳しくなるので、気を付けましょう。

    注意すべきポイントその6

    サブリス契約を信用してはいけません。
    通常家賃の7割から8割しか取れないし、敷金、礼金、更新費用も貰えません。その反面、管理会社の倒産、契約更新で家賃値下交渉が入るなど、色々な不透明リスクが伴います。

    注意すべきポイントその7

    非公開物件と言って本当にお買い得でしょうか。

    非公開物件は広告費をかけたくない物件か、業者用の物件になります。

    本当に値打ちの物件でしたら、先ず資金力のある業者はまとめで買います。その次、不動産営業マン自身が買いたいです。その後、漸く普通の方の所に持って行く流れになります。

    「お金があったら買いたい」はたった営業トークの1つ、本当はお金があったも買いたくないのは本音です。

    不動産投資のリスク

    リスクその1

    金利上昇のリスクがあります。今ほど低金利な時代はないので、いずれは金利が上がって行きます。金利上がっても返済ができる覚悟が必要です。

    金利が上がるとき、不動産が値下する可能性が大きいです。そういう時、利回りのいい優良物件に出会いやすくなりますので、現金準備が必要でしょう。

    リスクその2

    色々名目な税金について把握できているでしょうか。

    不動産取得税でしたら、物件購入後の3~4カ月後に、自宅に通知書が届きます。

    固定資産税でしたら、購入翌年の4月以後に自宅に通知書が届きます。

    場合によって、都市計画税、個人事業税も発生します。

    引っ越しするときに、転居届は忘れずに出しましょう。
    転居届がちきんと出さないと、固定資産税の通知書が届かなくなり、後に数年分の固定資産税を纏めて払うことになります。

    リスクその3

    不動産投資に当たって、一番怖いのは空室リスクでしょう。空室になると、ローン返済、損保保険、管理費、修繕積立金、固定資産税すべてが自分の持ちになります。

    リスクその4

    家賃滞納リスクもなかなか大変です。

    入居者審査するとき、転居回数、転勤回数の多い人には注意しましょう。

    万が一、家賃滞納に会ったら、自分で処理するより、まず弁護士の無料相談を利用して、第三者に入ってもらう方がいいでしょう。

    やってはいけない不動産投資のだめパターン

    無理なフルローンかオーバーローンでの購入、新築物件の購入、特定需要にあやかった購入(オリンピック、G20大阪万博など)、ボロ物件(35年以上)の購入、金利高い融資会社の利用、その土地に合わない物件(ファミリー向けの土地は必ず単身者向けとは言えない)の購入などです。

    推奨べき投資物件の特徴

    都心への通勤30分圏内の物件、 駅から徒歩8分以内の物件
    新築ではなく中古の物件、 商業施設・官庁が近くにある物件、
    再開発地区の物件(都市計画を調べる)、大手不動産会社がホームページで宣伝している物件、管理がしっかりしている物件、信頼できる営業マンが紹介する物件など

    まとめと感想


    著者は本の最初で書いたように、不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる一方、
    営業マンの口車に乗せられて、ローン返済で苦しんでいる人もたくさんいます。不動産はミドルリスク、ミドルリータンで、それなりのリスクが伴います。リスクをコントロールするため、見学経験などを通して、不動産の知識を勉強するしかありません。信頼できる業者がいるといいですが、他人頼りばかりすることは、極めて危険です。何の知識もない人は、インセンティブで生業を成り立っている業者の話をそのまま飲み込むことが多いからです。


    不動産投資の裏事情を一部明かしましたが、詳しい投資意見と基準について、あまり触れませんでした。自分で見学、勉強、他人を頼らないなど、あまり前なことが多く書いてますので、おすすめ度は★★★でした。もう少し展開のある話が欲しいですね。

    【実体験】福岡市内おすすめのホットヨガスタジオ3選、徹底比較!

    こんにちわ、レイナです。

    近年、ホットヨガが流行っていて、あちこちに、ホットヨガスタジオが出来ています。女性比率が多い福岡市は特にそうでした。

    寒い天気が続く中、ホットヨガをすると、体も心もポカポカになります。また、大量な発汗により、女性が一番期待しているデドックス効果、骨盤調整効果、そして美肌効果も実感できるので、うれしいですね。

    福岡市内、一番おすすめのホットヨガスタジオは、ホットヨガ&スパ/カルド中洲、ホットヨガスタジオ loIve(ロイブ) 福岡PARCO店とホットヨガスタジオLAVAでした。


    ホットヨガ&スパ/カルド中洲

    地下鉄空港線中洲川端駅からすぐのビルの5Fにあります。ホットヨガ以外、岩盤浴、サウナ、リラクゼーションルーム、トレーニングジムも併設してあります。ほかのヨガスタジオでは、比較できない広い空間になります。岩盤浴以外(別途1000円)全ての施設が無料利用できます。会費はなんと、マンスリー4で5,400円、フルタイムでたったの8,640円でした。かなりお得な会費ですね。

    どこのスポーツ施設でも同じことをするように、体験レッセンを受けた当日に入会する場合は、最初の2か月間は安い料金設定、また入会金、事務手数料も0になります。それに対して固定契約期間が決められ、途中違約すると、解約金が発生します。カルド中洲の固定契約期間は14か月となっています、会費が安い分、固定契約期間がちょっと長めですね。事務手数料の5000円を払えば、固定契約期間を8か月に変更することもできるので、そちらの方がいいですね。


    選ぶポイント

    1. ローケーション      ★★★★★
    2. 広さ           ★★★★★
    3. 月謝           ★★★★★
    4. 固定契約期間の長さ    ★★★
    5. レッセンの充実度     ★★★
    6. 指導のうまさ       ★★★★

    ホットヨガスタジオ loIve(ロイブ) 福岡PARCO店

    天神駅の5番出口に直結したパルコ新館の6Fにあります。内装は綺麗で、シャワー室、椅子付きのお化粧コーナーはついてあります。ただ、中にトイレがないので、パルコのトレイの利用になります。スタジオはやや狭く、通う人が多いため、ポーズを取るときに、隣の方をぶつかる恐れがあります。


    会費は、マンスリー4で7,400円、フルタイムで10,800円でした。当日に入会する場合は、最初の3か月間は安い料金設定、そして入会金、事務手数料は0になります。固定契約期間はたったの3か月です。気軽に始めてみて、続けなかったら、気軽に辞められる感じですね。

    レッセン内容について、インストラクターさんが細かくポーズチョックしたり、色々アドバイスをしたりするので、非常に充実しているレッセン内容になります。レッセンの種類も豊富です。


    選ぶポイント

    1. ローケーション      ★★★★★
    2. 広さ           ★★★
    3. 月謝           ★★★★
    4. 固定契約期間の長さ    ★★★★★
    5. レッセンの充実度     ★★★★★
    6. 指導のうまさ       ★★★★★

    ホットヨガスタジオLAVA

    日本最大規模のヨガスタジオになります。色々な所に出店しています。全店通い放題のプランもあるので、都合のいい場所に合わせて通えることが一番のメリットです。例えば、仕事の日は都心のスタジオ、週末は家近所のスタジオですね。わがままな通いプランが叶えるのはLAVAだけです。



    今回体験したのホットヨガスタジオLAVA姪浜店になります。スタジオはやや狭く、シャワー室も狭いです。お化粧コーナーには椅子がありません。


    会費は、マンスリー4で7,685円、2店舗のフルタイムで9,537円、全店通い放題のフルタイムで15,093円でした。ロイブとあまり変わりません。しかし、固定契約期間が9か月となります。


    選ぶポイント

    1. ローケーション      ★★★★★
    2. 広さ           ★★★
    3. 月謝           ★★★★
    4. 固定契約期間の長さ    ★★★
    5. レッセンの充実度     ★★★★
    6. 指導のうまさ       ★★★★

    まとめ

    福岡市内、おすすめのホットヨガスタジオを比較してみました。どれも評判が良かったので、なかなか決められないかもしれません。

    個人的には、広さと快適さを求めるなら、断然ホットヨガ&スパ/カルドがおすすめです。ホットヨガをきちんとやりたいですが、長く続ける自信のない方には、ホットヨガスタジオ loIve(ロイブ)がいいですね。ホットヨガしたいですが、一か所に拘束されたくない、気分に合わせて都合のいい場所でヨガしたいの方でしたら、もうLAVAを選ぶしかないですね。


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