【3分で本解説】「負動産マンションを富動産に変えるプロ技」のまとめと感想

こんにちわ、レイナです。

少子化が進んでいる時代、自宅でも不動産投資でも、負動産を気付けなければなりません。売れないだけではなく、持ち続けているかぎり、管理費、修繕積立金、固定資産税などの金銭的な負担が重くのしかかってきます。

一方、ノウハウのある人は、ちょっとした工夫や知識で、1000万円以上の大きな利益に結びつくこともあります。将来自宅の売却で損が出ないように、本の購入に決意しました。

お持ちマンションの負動産度のチェック

負動産度チェックリスト

1. 最寄り駅から徒歩7分以上かかる
2. チラシが溢れている郵便受けがある
3. ゴミ出し24時間不可
4. 自転車置き場が整頓されていない
5. 機械式駐車場がある
6. ペット飼育禁止
7. 部屋の床は絨毯でフローリング変更不可
8. 近隣に同じようなマンションがたくさんある
9. 築30年以上のマンションである
10. マンション価格が年収の5倍以上だった

そして共有部分もチェックしましょう。

共有部分チェックリスト

1. 清掃が行き届いていない
2. マンション内の植栽が枯れている
3. エレベーターがない
4. オートロックや防犯カメラが設置されていない
5. プールや温泉施設、カフェなど華美な施設がある
6. 受水槽がある（直結給水方式ではない）
7. 騒音トラブルでもめている
8. 頻繁にリフォームをめぐるトラブルが起こっている
9. 鳥類などの動物被害が発生している
10. マンション内や近隣で事件や事故があった
11. 賃貸住戸や空室が20％以上ある
12. 外国籍の住民が多い
13. 管理組合の理事（役員）のなり手がいない
14. 管理費や修繕積立金を値上げした記憶がない
15. 大規模修繕工事を実施した記憶がない

かなり厳しい基準にはなっていますが、１つでもチェックが付いた場合、負動産である可能性が高いと言われています。

負動産と判明した場合、売却するための事前準備

購入時の売買契約書・重要事項説明書、設備の保証書・説明書、管理規約などの重要書類を揃えましょう。

マンションの相場価格を把握しましょう。

1. 「レインズ・マーケット・インフォメーション」、「土地総合情報システム」で検索すると、近隣相場が分かります。
2. 個々の不動産会社に査定依頼する方法や、一括査定サービスを利用するのもいいです。

マンション売却する際にかかる諸経費を把握しましょう。

不動産会社への仲介手数料、リフォームが必要な場合、リフォーム費用が必要になります。さらに、両方とも消費税がかかります。

ローンの残債を確認しましょう。

目標を明確にしましょう。

いつまでに、手取りでいくらが必要なのかを明確に決めましょう。

売る理由を明確にしましょう。

明確な目的や理由がはっきりすると、より売却活動がスムーズに進みます。

マンションの魅力を整理しましょう。

最寄り駅から近い、防犯性が高い、共用施設が充実しているなど。

不動産会社の選ぶ方法

一番大事な所になります。

1. 一括査定サイトを利用して捜す。
2. 同じマンションの他の部屋の売買をしたことある業者、それとも似た物件情報を取り扱っている業者にすること。
似た物件売買情報の定期確認 ヤフー不動産、楽天不動産、Nifty不動産、エキサイト不動産、Goo不動産、OCN不動産などを利用するといいです。
3. 自分が所有するマンションの取引実績がどのぐらいあるのかを確認。
4. 2～3社と並行してやり取りして、最終的に信頼てきる担当者を決める。
不動産業者の選ぶ基準
1. 同じマンションや近隣物件で最低で3年～5年以上の取引事例が出せる。
2. オープンルームにしてくれる。
3. 鍵のルールがきちんと出来ている。
4. マンションの良さを引き出す販売図面を作成できる。
5. ネット広告掲載状況の確認。
6. チラシ配布状況の確認。（地域の賃貸マンションに直接投函できるか）
5. だめな業者には要注意！
①囲い込みをする所
②すぐに値下の提案をしてくれる所
③担当者の経験値が低い

不動産会社との契約方法

専任売買契約、専属専任媒介契約、一般契約の3種類があります。不動産によって、専任売買契約、専属専任媒介契約でハウスクリーニング、一定金額まで設備の簡易修理、引き渡し後の一定期間のアフターサービスなどが無料特典としてくれます。対応の良い不動産は専任媒介にしていいですが、急ぎで物件力があり、かつ適正価格であれば、一般媒介がいいようです。

消費税の誤解について

中古マンションの売買で、消費税の増税を理由に値下げを求められる話しがあります。実は、売主が個人の場合、消費税がかかりません。仲介手数費、リフォームが必要な時、リフォーム費用、または投資用不動産の売買には、消費税がかかります。

人が買いたくなるためにはすること

空室にすること、清掃をちきんとすること、そして必要最小限の設備は修理することです。

清掃の基準

玄関が一番大事

キッチン、浴室、洗面台、トイレなど水回りが要注意

設備、床、窓グラスなど目立つ所を漏れなく掃除すること

バルコニーには物を撤去すること

排水溝まで落ち葉、砂などないかを確認

3か月経っても売却できない場合

1. 一旦引き上げて投下時期を変える
1月下旬～3月上旬、９月がベストです、少しでも高く売りたい場合、一年間と計画する必要があります。
2. 不動産または担当者を変えてみる
専任契約の場合は、一般契約にしてみて、地域密着の不動産などを3社程度にします。
3. 時期をつかむ
消費税増税前の2019年3月、9月などが該当します。住宅購入負担を軽減する国の施策（住宅ローン減税、住まい給付金、贈与税の非課税措置が終わるまでの時期（2021年12月末まで）にも注目すべきことです。

最後の手について

1. 大幅な値下げ
2. 買取業者に売る
仲介手数費がいらないですが、相場価格の65％～80％しか売れません。旧耐震、築30年以上、内装状況がひどい場合は検討すべき方法です。
築年数と資産価値の関連性
1. ～築5年　　　　　　10％値下げ
2. 築6年～築15年　　　25％値下げ
3. 築16年～築30年　 　30％値下げ
4. 築31年～　　　　　 40％値下げ
3. 賃貸にして投資家に売る
4. リフォームをすること
新築仕様には1平米10万円で、75平米のマンションでしたら、700万～900万ぐらいかかると言われています。
5. 外国人に売る

まとめと感想

売れない負動産の深刻さを改めて認識とされました。負動産と分かったら、早いうちに手離すことが勧められ、売るまでにはどんな手順取ればいいか、大切な不動産業者選びにはどんな方法、そしてどんな基準で決めるか、不動産が売れやすい時期、そして清掃ポイントなども紹介してくれました。また誤解されやすい消費税のことも説明してくれました。

自宅の場合売却を考えている方にお勧めの本です。おすすめ度は★★★★でした。