【3分で本解説】「マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！」のまとめと感想

こんにちわ、レイナです。
久しぶりにブログを更新しました。

今回読んだのは「マイホームは価値ある中古マンションを買いなさい！」という本でした。中古マンションがおすすめの理由はズバリ安いからです。安い値段の物件を狙うではなく、「資産価値の高いものをいかに安く買うか」ということです。その他、購入のベストなタイミング、探し方、だめ物件とマンション内在トラブルの見抜く方法、値引き交渉のコツ、住宅ローンとの付き合い方など、初心者必読の内容満載でした。

中古マンションがおすすめの理由

中古マンションのメリット

1. 値段が安い。
2. 築10年～築15年、または大規模修繕後の物件が狙い目。
3. 現物を自分の目で確かめて判断できる（管理状況、近隣入居者の様子など）。
4. 希望エリアの選択肢が広がる。
5. リフォームで自分好みにできる。
6. 手ごろな価格で良質な物件を買えること。
7. 個人からの購入であれば、消費税がかからない。

中古マンションのデメリット

1. ローンを組むうえで不利なことがある（金利優遇、借入期間、限度の制限）。
2. 耐震性、セキュリティーへの不安、設備やデザインの陳腐化。
3. 仲介手数料がかかる。
4. リフォーム費用がかかる。
5. ペット飼育できない可能性がある。
6. 入居後、すぐに一時金が必要になるケースもある。

マンション購入するベストなタイミング

1. 不動産の価格は8～12年の周期で変動するため、下落予想期（東京オリンピック後とか）に購入することがお勧め。
2. 今後も住宅ローン金利が上昇する可能性が低い。
3. 消費税増税について、土地価格には消費税がかからない、個人売主からの購入にも消費税がかからない。
4. ライフスタイルにあった購入タイミングが大切。

価値ある中古マンションの見つけ方・探し方

1. 北以外（実質西向きが一番長い）、どの方角でも日照時間に大きな差がない、必ず南向きに拘る必要がない。
2. 敷地の余裕があり、窓の数が多く、通風と採光が良かった低層階（値段安くて避難しやすい）が狙い目。
3. 300戸以上の大規模、または150戸以下の中小規模マンションがお勧め。
4. 駅から遠い、豪華すぎる、戸数の少ないタワーマンションがお勧めできない。
5. 耐震基準に不安がない年数でしたら、築年数より、管理状況の方が重要。
6. 都心エリア、都心へのアクセスが良い駅の近く、再開発エリア、希少価値が高いエリア（湾岸エリア、運河、公園隣接など）が資産価値を維持しやすい。
7. 駅徒歩7分以内、吉祥寺、北千住でしたら、バス便が便利な高級住宅街でも資産価値を維持しやすい。
8. 人気駅と隣接する駅、人気駅が点在する路線が価値高い。将来が心配であれば、希望エリアの立地適正計画を確認し、住宅誘導地域であることを確認
9. 部屋広さのおすすめとして、新婚夫婦でしたら55平米、3人家族で75平米、4人家族で95平米。

だめな物件の見抜き方

訳あり物件の見抜き方

1. 価格が安すぎる場合は先ず疑う。
2. 不動産会社の担当者に確認する。
3. 物件や周辺で聞き込みをする。
4. 専門サイトや専門会社で調べる。
大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト
5. 競売でしたら安く物件を取得できるが、中に訳あり物件もあるので、慎重な姿勢で臨むこと。
ホーム | BIT 不動産競売物件情報サイト

建設確認済書の交付日は1981年6月1日以降であること

耐震診断の費用だけでも、床面積１㎡あたり５００～２５００円程度かかります。耐震補強工事となれば、床面積１㎡あたり１万５０００～５万と言われています。

長期修繕計画や修繕積立金残高を確認すること

直近いつ大規模修繕（屋上の防水、外壁補修、鉄部の塗装など）を実施したかを確認

建て替えの検討をしていないかを確認

既存建物の３倍の面積に建て替えが出来た場合、所有者負担ゼロになる可能性があります。建物の２倍の面積に建て替えが出来た場合は、一戸あたり５００万～１０００万程度の負担、現状と同面積、または少なる場合は、２０００万程度が費用目安になります。

マンション内在トラブルの見抜く方法

マンション内在トラブルについて

1. 違法駐車、駐輪
2. 生活音
3. 管理費の滞納
4. ペット飼育
5. 水漏れ、雨漏れ

マンションを上階から下階まで見る、掲示板を必ずチェック

粗大ゴミの放棄がないかをチェック

値引き交渉のコツ

法人より、個人売り主の方が値下交渉しやすい

値引き交渉の準備

1. 物件の周辺相場を把握し、物件価格が資産価値に対して妥当なのかを見極める。物件情報サイトに複数の不動産名で掲載されている物件は、長期間売れず焦っているか、売り急いでいるこことが考えられる。
2. 時間帯を変えたり、複数回見て物件の状況をよく把握し、今までリフォームした内容を必ず確認する。
3. 売却理由、住宅ローン残高、相場より安いか、いつから売りに出ているかを不動産会社に確認。売り出しから3か月目、6カ月目などの節目が狙い目。

値引き交渉は不動産会社を通す

1. 物件価格の値下に応じ、不動産仲介手数料も下がるので、不動産会社は値下交渉に応じてくれない可能性がある。
2. 物件価格のおおよそ3～５％程度が値引き相場。

値引き交渉は、6月、7月、12月がお勧め

住宅ローンとの賢い付き合い方

住宅ローン審査を通りやすくなるための注意点

1. 他のローン（自動車ローン、教育ローン、リフォームローンなど）を完済しておく方が望ましい。
   
2. クレジットカードのキャッシング枠を設定しない。
   
3. 公共料金自動支払いの銀行口座を定期的に確認し、残高不足がないように気を付けること。
4. 税金の未納、滞納がないように気を付けること。
   
   

リフォームローンと同時に組む方が金利は低くなる

住宅ローン減税について

毎年末の住宅ローン残高の１％相当額が、10年間に渡り消得税から控除されます。一般住宅の場合は最大で400万、長期優良住宅は最大で500万円の控除額が適応できます。

1. 自らが居住すること。
2. 床面積は50平米以上であること。
3. 耐震性能が有している。
4. SRC,RC造であれば、25年以内に建築されたこと。
5. 25年以上の場合、耐震基準適合証明書が確認できること。

住まい給付について

2021年12月までに、引き渡しと入居した住宅が対象です。手続きは全国専用の窓口か郵便局で行います。

1. 中古住宅（個人間売買を除く）も対象。
2. 住宅ローン減税と併用可（それぞれ手続きが必要）。
3. 住宅ローン利用者、50歳以上で現金購入者も対象。
4. 持ち分を共有していれば、配偶者も対象。
5. 期間中一回のみ受け取り可。

住宅取得資金贈与の非課税限度額について

消費税が８％時、一般住宅で700万、省エネ等住宅で1200万、
消費税が10％時、一般住宅で2500万、省エネ等住宅で3000万までの資金贈与が非課税(2020年3月まで)で受けられます。

まとめと感想

著者は色々な文献を参照してまとめた本になります。かなり細かい内容でしたが、曖昧な言い方が結構見られます。購入前のチェックリストが付いていますので、初心者で中古マンションの購入を考えている方には、お役に立つと思います。おすすめ度★★★★でした。