【3分で本解説】「2018-2019年版不動産投資エリアデータブック」のまとめと感想

こんにちわ、レイナです。

今回読んだのは「2018-2019年版不動産投資エリアデータブック」という本でした。不動産投資家育成協会が執筆した本ということで気になりました。本の最初に書いたように、「なぜ、あなたは不動産投資の本を読んでも物件が買えないのか?」ということに共感しました。

なぜ初心者はなかなか物件を買えないのか、土地勘のないエリアにおいてどんな調査方法をすればよいのか、そして各都市圏投資物件の特徴などについてまとめてくれる本になります。

なぜ初心者はなかなか物件を買えないのか

知識があっても、なかなか行動に移らない人が多いです。コミュニティに所属、そして自分が真似できそうなメンターがいるとより早く成長できます。

土地勘のないエリアの調査方法

調査方法としては、机上調査と現地調査の２つがあります。

机上調査

５つのステップに分けます。

エリアの基本情報を調べる

エリアの基本情報

1. 人口、世代数
各自治体のHPで確認しましょう。
2. 最寄り駅の乗降者数
駅名、乗降客数で検索すればできてきます。
3. 都市計画の概要
4. ハザードマップの確認
近隣の河川や海からの距離、過去の災害履歴をチェックしましょう。

物件の周辺環境を調べる

物件の周辺環境

1. フランチャイズ系のお店、チェーン店、商業施設の確認
2. 工場や企業、大学の有無の確認
3. 道路と道付け
道付けが悪いと、駐車の入出庫がし難くなり、土地の評価が下がります。
4. 最寄り駅までの距離と時間
「80m＝1分」、途中で大きな信号がないかを確認します。
5. 事故物件、訳あり物件の確認

賃貸需要を調べる

「ホームズ」の「見える！賃貸経営」、「アットホーム」、「SUMMO」などを利用して調べます。

ライバル物件を調べる

競合物件はどんな様な物件力を持っていて、どれぐらいの入居率なのかを把握することです。

管理会社を調べる

管理戸数、入居率、管理料などで数社を比較してみることです。

現地調査

1. 不動産会社へのヒアリング
2. 管理会社へのヒアリング

各都市圏投資物件の特徴

私の興味ある都市だけをピックアップしました。

仙台

1. 中古区分の利回りは12％以上で、比較的に高いです。
2. おすすめな地元管理会社：ワンアイド・キャピタル・アドバイザーズ（オーナー寄りの提案ができる）
3. おすすめな地元賃貸仲介会社：ハウジングエステート
   缶コーヒー、栄養ドリンクをケースで差し入れるなど、業者との信頼関係を構築しましょう、人を動かすのはお金と気持ちです。
4. 地下鉄南北線「五橋」～「北四番丁」までは◎。新開通の地下鉄東西線では、新築ラッシュ中のため、特に「旭ケ丘」、「黒松」は✖でした。大学、専門学校、特に、国立大学付属の小学校、幼稚園があるエリアが安定賃貸運営ができます。

東京

1. 埼玉の入間郡から青梅市、立川市、府中市の方向に、地震発生確率が比較的に高いと言われています。
2. 都心の便利な場所を中心に老人向けの需要が増加していく予想です。
3. 外国人居住の増加に伴い、今後は外国人専門の賃貸住宅が増える予想です。
4. 投資熱で新築ラッシュのため、中古アパートの空室率が高いです。
5. 中古マンション、アパートとも、利回りが5％～６％です。
6. 外国人に人気なエリア（浅草、23区の東側など）で賃貸需要が上がっています。
7. 土地価格が高い、築100年経っても、値段があまり変わりません。
8. 属性の低い方に融資が厳しいため、初心者には難いエリアになります。
9. おすすめな地元管理会社：武蔵コーポレーション（管理戸数は10000戸、入居率は96％と誇る）、ノースエステート(詳しい管理レポートをしてくれる）
10. おすすめな賃貸仲介会社：若草不動産（墨田区曳舟駅近く）
11. このエリアでおすすめの投資手法は、相場より安くアパートを建築し、高利回り（８％以上）の新築アパートに工夫すること、それとも日本政策金庫を利用して小さめの古い区分（１０％以上）に投資することがいいらしいです。
12. 立地さえ良ければ、古くてもニーズがあります。年数が経っても、比較的に価格が落ちないのは東京で物件を持つの一番メリットとも言えます。

名古屋

1. 愛知県でもっとも空室率が低いの刈谷市です。
2. 転勤族に人気なのは、東山線の中心部より東側と鶴舞線の東側になります。
3. 刈谷駅周辺、東海通駅界隅（ららぽーとが開業予定）の物件はポテンシャルがあっておすすめです。
4. おすすめな地元管理会社：ニッショー、ミニミニ
5. おすすめな賃貸仲介会社：ミニミニ、ホームメイト、東建コーポレーション、部屋セレブ（SNSに力を入れている）
6. ２つの投資実例を挙げました。刈谷市の２LDKで5万台、利回りは８％でした。中川区高畑駅徒歩12分で、３DKの中古区分は200万で買えます。
7. 利回りを上がるには、マンションにシェアハウス、民泊を検討すること、郊外マンションの駐車場が不足しているため、近隣の一戸建てから空いている駐車場を借りるなど、柔軟な対応方法を常に考えるべきです。

広島

1. 海と山に囲まれ、河川が多い、平地が少ないという特徴です。競合が少ないため、オーナーにとっては、非常に恵まれる環境になります。
2. 物件検索するときに、広島だけではなく、安芸郡にもチェックを入れることです。広島駅から２キロだけの距離で、マツダの本社がある所になります。
3. ２LDKから４LDKまで需要があり、相場は7万～10万、利回りは10％になります。
4. おすすめな地元管理会社：良和ハウスはダントツの一位になります。入居率は90％以上と誇ります。
5. おすすめな賃貸仲介会社：良和ハウス、キンキホーム、シティホーム、アパマン、ミニミニ、エイブル
6. JR、路面電車、アストラムラインなど、駅に近いエリアと平地が人気あります。人気ランキングの1位は広島駅、2位は横川、3位は新白島になります。

福岡

1. 広島と真逆に、中心部は比較的に広い平野の中にあります。南は春日市、大野市あたりまで平野が広がっています。
2. 投資熱のため、賃貸住宅が過剰し、30平米の１LDK でも決まり難くなります。
3. 博多、天神、大濠公園、姪浜まで人気エリアですが、シングルタイプの物件でしたら、西新まで人気があります。
4. 最も需要あるのは、シングルで3万円台、ファミリーで8万円台の物件になります。
5. 通勤距離内で、マンション、一戸建てが2000万円台で購入できるため、家賃は8万円を超えると、借りるより買う人が増えます。
6. 七隈線は駅5分圏まで人気があります。西鉄沿線の南区が厳しい様子、以前人気ある井尻、大橋でも難しくなっています。
7. 九州大学の西区への移転により、駅近辺から学校近辺まで、アパートの供給が不足しています。
8. 新宮町はベッドタウンとして人気があります。福津市に大きなイオンモールが開業したため、人気上昇中、特に明日花地区に活気があります。
9. 新築アパートの利回り相場は7％、中心部の物件は今後も値上げ予想です。
10. おすすめな地元管理会社：三好不動産（管理戸数3万戸、留学の客付けに強い）、ハッピーハウス（管理戸数2.6万戸）、三和エステート
11. おすすめな賃貸仲介会社：アパマン、エイブル、駅前不動産（久留米が中心）

まとめと感想

「不動産投資エリアデータブック」」という名前の通り、非常に情報量の多い本になります。札幌から福岡まで全国7つの都市地区のデータを公開しました。土地の特徴から歴史、賃貸事情の特徴、相場、実例、ポテンシャルあるエリアなどを色々紹介しました。

ヒントを得ることが多いですが、大雑把かつ曖昧にに書いている所も多く見られます。例えば、仙台は中古区分が多いため、利回り（１2％以上）が高くてお勧めと書いています。競合が多いことは、本当におすすめなのかをちょっと疑問に思います。また福岡について、通勤圏内でしたら、2000万台でマンションと一戸建てを買えると書いています。福岡の土地価格が年々上昇するため、中古マンションでしたら2000万台で買えると思いますが、一戸建てはとても無理ではないでしょうか。家近辺の一戸建てでしたら、築30年以上でも普通に3000万台します。

沢山なキーワードを挙げた一方、厳密さと正確さがちょっと足りない所が残念ですね。おすすめ度★★★でした。
興味あるエリアのキーワードをピックアップして、ネットで改めて調査することがお勧めです。得たい知識は自己主導で行うべきだと思います。