【3分で本解説】「元営業部長だから知っている不動産投資騙しの手口」のまとめと感想
こんにちわ、レイナです。
今日は不動産投資関連本の解説をしたいと思います。タイトルの「元営業部長だから知っている」ことに、惹かれて手に取りました。
不動産業界の裏事情から、不動産投資を行う上、注意すべきポイント、不動産投資のリスク、やってはいけない不動産投資のだめパターン、最後に推奨べき投資物件の特徴について教えてくれました。
不動産業界の裏事情について
裏事情その２
営業マンの高い年収はインセンティブから成り立っています。契約1件で50万、多い所は100万だってもらえます。
裏事情その3
営業マンのいうことそのまま飲み込んではいけません。
売り切れ間近と言って、売れ残りかもしれません。
駅近と言って、本当は狭い土地に建てられ、日当たりが悪く、さらに活気のない街にあるかもしれません。
どんなに忙しくても、遠距離でも、必ず現地見学し、自分の判断で投資決断しましょう。
裏事情その4
いくらおすすめと言われても、同時2件買うのはやめましょう。将来の不労所得を想像するより、今現在の返済額をしっかり把握すべきことです。利益だけ目に入り、リスクを無視すると、破綻への道に繋がります。
一件を買った後、少なくても1年を空くことがお勧めしています。一年もあれば、ある程度の勉強、どんな出費あるのかを分かって来ます。
不動産投資を行う上に注意すべきポイント
注意すべきポイントその１
買付書を急がせます。
物件を押さえるため、先に買付書を書いて、後でゆっくり考えばいいと言いますが、実はキャンセルしづらいことが殆どです。
過去に、買付書の中に、売買契約書が紛れていて、人に印鑑を押された実例もあったようです。
一応、不動産契約後の8日以内でしたら、クーリングオフができます。しかし、不動産営業所、自宅、勤務先、本人の要望による場所でしたら、クーリングオフの対象外になりますので、注意すべき所です。
注意すべきポイントその2
自己資金は少なくとも200万以上が必要でしょう。
投資不動産を勧められたときに、よく自己資金ゼロでもはじめれると言われます。
実際の所は、ローン保証料、登記関連費用、融資手数料、火災保険など、物件価格の10％から20％の初期費用が必要がになります。
その他、手付金も物件価格の1割から2割ぐらい(10万の少額手付金の場合もある)になります。
また、家賃の値下げ、空室リスクに備えた預金、修繕費用の積立も必要なため、カツカツな事業計画は無理でしょう。
注意すべきポイントその3
不動産投資は本当に年金の代わりになるでしょうか。
内閣府のデータにより、2035年に、3人の1人が65歳以上の高齢者で、2060年に2.5人の1人が65歳以上の高齢者であることが分かります。
今だけではなく、30年後になっても必要とされる物件を選ぶべきです。借り手は65歳以上の高齢者と予想し、いかに利便性がよく、ちきんと管理される物件がいいでしょう。
「必ず」、「絶対」をいう営業マンを信用してはいけません。売買契約が終わる時点で、営業マンの役割が終わります。物件の将来は自分の力で運営していくしかありません。
注意すべきポイントその4
本当の利回りについてしっかり把握しましょう。
不動産業者は大抵表面利回りで宣伝しています。管理費、修繕積立金、固定資産費、損保保険など引いた後、漸く実利回りになります。実利回りは表面利回りより2％ぐらい安くなることが多いです。
また、利回り高い物件は必ず優良物件とは限りません。空室率が高くなると、リスキーな物件になります。
注意すべきポイントその5
節税は本当にメリットばかりでしょうか。
実際の所は、年収600、700万ぐらいまでのサラリーマンに対して、節税効果が低いです。
耐用年数を超えると、減価償却費が使えなくなるため、納税額が一気に増えることになります。
わざわざ赤字物件にしたら、新な物件購入するときに、融資が厳しくなるので、気を付けましょう。
注意すべきポイントその6
サブリス契約を信用してはいけません。
通常家賃の7割から8割しか取れないし、敷金、礼金、更新費用も貰えません。その反面、管理会社の倒産、契約更新で家賃値下交渉が入るなど、色々な不透明リスクが伴います。
注意すべきポイントその7
非公開物件と言って本当にお買い得でしょうか。
非公開物件は広告費をかけたくない物件か、業者用の物件になります。
本当に値打ちの物件でしたら、先ず資金力のある業者はまとめで買います。その次、不動産営業マン自身が買いたいです。その後、漸く普通の方の所に持って行く流れになります。
「お金があったら買いたい」はたった営業トークの1つ、本当はお金があったも買いたくないのは本音です。
不動産投資のリスク
リスクその１
金利上昇のリスクがあります。今ほど低金利な時代はないので、いずれは金利が上がって行きます。金利上がっても返済ができる覚悟が必要です。
金利が上がるとき、不動産が値下する可能性が大きいです。そういう時、利回りのいい優良物件に出会いやすくなりますので、現金準備が必要でしょう。
リスクその2
色々名目な税金について把握できているでしょうか。
不動産取得税でしたら、物件購入後の３～４カ月後に、自宅に通知書が届きます。
固定資産税でしたら、購入翌年の４月以後に自宅に通知書が届きます。
場合によって、都市計画税、個人事業税も発生します。
引っ越しするときに、転居届は忘れずに出しましょう。
転居届がちきんと出さないと、固定資産税の通知書が届かなくなり、後に数年分の固定資産税を纏めて払うことになります。
リスクその３
不動産投資に当たって、一番怖いのは空室リスクでしょう。空室になると、ローン返済、損保保険、管理費、修繕積立金、固定資産税すべてが自分の持ちになります。
リスクその４
家賃滞納リスクもなかなか大変です。
入居者審査するとき、転居回数、転勤回数の多い人には注意しましょう。
万が一、家賃滞納に会ったら、自分で処理するより、まず弁護士の無料相談を利用して、第三者に入ってもらう方がいいでしょう。
やってはいけない不動産投資のだめパターン
無理なフルローンかオーバーローンでの購入、新築物件の購入、特定需要にあやかった購入（オリンピック、G20 、大阪万博など）、ボロ物件（３５年以上）の購入、金利高い融資会社の利用、その土地に合わない物件（ファミリー向けの土地は必ず単身者向けとは言えない）の購入などです。
推奨べき投資物件の特徴
都心への通勤30分圏内の物件、 駅から徒歩8分以内の物件
新築ではなく中古の物件、 商業施設・官庁が近くにある物件、
再開発地区の物件（都市計画を調べる）、大手不動産会社がホームページで宣伝している物件、管理がしっかりしている物件、信頼できる営業マンが紹介する物件など
まとめと感想
著者は本の最初で書いたように、不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる一方、
営業マンの口車に乗せられて、ローン返済で苦しんでいる人もたくさんいます。不動産はミドルリスク、ミドルリータンで、それなりのリスクが伴います。リスクをコントロールするため、見学経験などを通して、不動産の知識を勉強するしかありません。信頼できる業者がいるといいですが、他人頼りばかりすることは、極めて危険です。何の知識もない人は、インセンティブで生業を成り立っている業者の話をそのまま飲み込むことが多いからです。
不動産投資の裏事情を一部明かしましたが、詳しい投資意見と基準について、あまり触れませんでした。自分で見学、勉強、他人を頼らないなど、あまり前なことが多く書いてますので、おすすめ度は★★★でした。もう少し展開のある話が欲しいですね。
