【初心者向け】自宅を賃貸に出している場合、いくらから確定申告する必要がある？

こんにちわ、レイナです。

転居、長期出張など色々で理由で、自宅を空くことになります。賃貸に出したり、資産を有効に働かせてもらうのはいいですね。家賃収入をもらうようになれば、税金に関する勉強もしなければいけません。

いくらから確定申告する必要があるでしょうか。曖昧を感じる方もいると思います。年末調整したサラリーマンの場合、20万円以下は申告不要となっています。フリーランスや主婦の場合、基礎控除の38万以上でしたら、税金が発生ますので、きちんと確定申告をしなればなりません。

では、10万から15万の家賃が得られることを例として、経費にできる項目、該当税金の種類と増えた負担費用、必要な書類、青色申告のメリット、確定申告期間、申告方法などについて一々説明します。

経費にできる項目

家賃収入は家賃のほか、礼金、返す必要のない保証金も含みます。敷金などは該当しません。 総収入金額ー必要経費、さらに基礎控除を引いた金額が納税対象になります。

経費にできる項目は下記の通りです。

固定資産税

土地や家を所有することで毎年課される税金です。

管理費

マンションみたいな集合住宅を購入する場合、その建物を管理してくれる管理会社に対して支払う費用です。

修繕積立金

マンションの共用部分で行う将来の大規模修繕等の費用です。管理費と同じように毎月に支払う必要があります。

リフォーム、清掃費用

エアコンや給湯器、室内リフォーム費、室内清掃費用が該当します。

損害保険料

火災保険、地震保険などです。必要経費に出来るのは年度分の支払のみです。

減価償却費

減価償却費の額＝取得価格　×　耐用年数に応じた償却率　となります。

取得価格は土地を除いた建物部分のみが費用計上の対象です。 耐用年数に応じた償却率は国税のホームページから調べることができます。 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2018/pdf/015.pdf

仮に築15年、2,000万円のマンションを購入したとしました。土地値段は400万、建物値段が1600万だとしたら、

建物の耐用年数は　47年－（15年×0.8）＝35年

減価償却費の額は　1600＊ 0.059 ＝94.4万

94.4万円分が減価償却費として計上出来ます。

減価償却はよさそうに見えますが、しかしその分、将来売却の利益になることも気を付けなければなりません。購入時と同じ価格で売ろうとしても、減価償却した分の利益が浮きますので、譲渡所得税が発生します。

そのとき、マイホームを売ったときの特例を利用すればいいです。最大で3000万の控除が受けられます。詳しく、国税のホームページの特例適用を受けるための手続を確認するといいです。 No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

賃貸管理代行手数料

入居者の募集、代わりに入居者と連絡を取ってくれる管理会社に対し支払う手数料です。家賃の5％の相場になります。

該当税金の種類と増えた負担費用

消費税

住まいとしての用途で利用される家賃収入には、消費税がかかりません。しかし、オフィスなど住まい以外の利用用途でしたら、消費税がかかります。

所得税

家賃収入から基礎控除（３８万円）を控除した残りに対して所得税が掛かります、税率は５％です。

住民税

住民税の基礎控除は３３万円です、税率は１０％です。

社会保険

130万以上の家賃収入があると、社会保険の扶養対象から外され、国民保険に入る必要があります。

配偶者控除

家賃収入が38万円を超えますと、扶養親族からは外れてしまいます。

必要な書類

1. 売買契約書
2. 譲渡対価証明書

（マンションの土地と建物の按分割合を示すもの）

3. 賃貸借契約書
4. 家賃送金明細書
5. 固定資産通知書
6. 火災保険・地震保険などの証券
7. リフォーム工事見積書・領収書等
8. 交通費・飲食代・書籍代等
9. 不動産経営に直接かかわった経費の領収書
10. 通帳
11. マイナンバーカード

青色申告のメリット

青色申告をしますと、10万の青色控除が受けられ、また3年内の損益通算ができます。

確定申告期間

今年の確定申告期間は、2019年2月18日(月)～3月15日(金)です。この期間内であれば、土日や税務署営業時間外でも申告書を提出することができます。税務署へ行くことが難しい場合、郵送やオンライン上で電子申告を行うという方法もあります。

申告方法

税理士に依頼したり、国税庁のホームページにある確定申告書等作成コーナーで作成したりする方法があります。

費用を抑え、かつ簡単なやり方としては、会計ソフトの利用がお勧めです。その中、クラウド会計ソフト『freee 』は特に口コミがよかったですね。質問に沿って答えていくだけで簡単に書類を作成することができます。確定申告だけではなく、普段の経費管理もサポートしてくれます。無料で試させますので気軽にしてみるといいですね。